La posición de los Ayuntamientos: Cuando se vende un inmueble, da igual que se obtengan una pérdida o una ganancia: «siempre hay que pagar la plusvalía municipal».
PERO: En caso de que usted haya vendido su inmueble por un valor inferior al que le costó, podemos proceder a la reclamación de lo abonado por el impuesto de la plusvalía municipal que le haya liquidado el Ayuntamiento del lugar donde tenía su propiedad, por la transmisión, venta o dación en pago de su inmueble.
La “Plusvalía Municipal” es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo de la competencia los Ayuntamientos que les permite gravar el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos (artículo 104 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales).
Por transmisión se entiende compraventa, donación, adquisición por herencia, dación en pago y también la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio (usufructo, derecho de habitación, etc).
El impuesto es a cargo de quien transmite, (excepto en el caso de una herencia), por lo que es éste quien paga la Plusvalía al Ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble.
Así, de la propia definición del hecho imponible del impuesto, se desprende que el elemento esencial de éste impuesto es el incremento de valor del terreno y el impuesto se calcula a partir del valor catastral del suelo, considerando una revalorización anual “automática”, que viene predeterminada por la correspondiente ordenanza municipal, de cada Ayuntamiento, sobre la que se aplica un tipo que puede llegar a ser de hasta el 30%.
Sin embargo, dicha cuantificación se ha venido aplicando con independencia de la existencia o no de un incremento del valor del terreno transmitido. Es decir, en supuestos en los que el propietario se ve obligado a vender su vivienda por un valor inferior al de adquisición, al haberlo adquirido en los años inmediatamente anteriores a la crisis, generando así una pérdida, se ha aplicado igualmente el gravamen con toda crudeza.
Plusvalía municipal:
Vender con pérdidas. La actual situación de crisis en el sector inmobiliario provoca que cada vez sea más habitual algo que hasta ahora parecía impensable: que la venta de un inmueble genere una pérdida patrimonial. (Esto está ocurriendo, sobre todo, en inmuebles adquiridos en los últimos diez años, cuando el precio de los pisos y locales se disparó). ¡Atención! A pesar de ello, en estos casos, los ayuntamientos siguen exigiendo a los vendedores el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también denominado plusvalía municipal).
Valor catastral. Esto se debe a que el método de cálculo de dicho impuesto no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real que se haya producido en la transmisión, sino el aumento de valor experimentado en el terreno en función de sus propias reglas matemáticas. Apunte. En concreto se toma como referencia el valor catastral del terreno en el momento de su compra y se multiplica por el número de años transcurridos y por unos porcentajes que establece cada ayuntamiento.
Lo que dicen los tribunales: Pues bien, sepa que en los últimos meses algunos tribunales se han mostrado contrarios a esta interpretación de la ley. Sus argumentos son los siguientes:
Aunque la ley del impuesto no lo diga, para que la plusvalía municipal sea exigible es preciso que exista un incremento real del valor del inmueble. Un método de cálculo ficticio no puede sustituir la realidad económica.
En caso de que esto fuera posible, se estarían vulnerando los principios de equidad, justicia y capacidad económica que la normativa actual exige que cumplan los impuestos.
Según el tribunal, si ésta fuese la única interpretación posible, la norma que regula el cálculo de la plusvalía municipal debería ser declarada inconstitucional.
Criterio correcto. El criterio correcto que debería aplicarse en estos casos es el siguiente:
Cuando tras vender un inmueble se acredite que no ha existido, en términos económicos, incremento de valor alguno (es decir, que no haya habido ganancia), no debería exigirse la plusvalía municipal.
Asimismo, en caso de que se obtuviese una ganancia, pero ésta fuese inferior al aumento de valor calculado según las normas del impuesto, debería tomarse como base de cálculo de la plusvalía municipal la cuantía de dicha ganancia.
LOS TRIBUNALES OPINAN: Pues bien, en relación con esta cuestión, recientemente los Tribunales Contencioso-administrativos de Cataluña y Madrid en sus sentencias de 21 y 24 de abril de 2014 respectivamente, concluyen que cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento de valor alguno, la plusvalía municipal no podrá exigirse, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible no puede surgir la obligación tributaria.
Dichas sentencias no son fallos aislados, sino que coinciden con otros pronunciamientos anteriores en sentido idéntico:
TSJ de Cataluña de 18 de julio de 2013, de 21 de marzo y 9 de mayo de 2012. Por la que obliga a la administración recurrida, el Ayuntamiento de Montcada i Reixac, a no exigir el IIVTNU a la contribuyente que por la venta de un bien inmueble contrajo pérdidas como resultado de la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta, a consecuencia de la crisis económica y del mercado inmobiliario. En este sentido, el TSJC expone en su sentencia con meridiana claridad que cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento de valor alguno, el IIVTNU no podrá exigirse al contribuyente.
STSJ LA RIOJA Resolución nº 249/2015. En el mismo sentido.
Sentencia del Tribunal Supremo: la repercusión del impuesto de Plusvalía al comprador de una vivienda que sea consumidor es abusiva y nula, y abre la puerta a reclamar su devolución.
Como consecuencia de la sentencia que pasaremos a analizar, se ha abierto una oportunidad para reclamar y recuperar la Plusvalía por los consumidores a quienes se les repercutió por contrato el citado impuesto cuando compraron una vivienda de empresas o profesionales inmobiliarios.
Esta posibilidad de recuperar la Plusvalía abonada indebidamente al vendedor ha quedado claramente establecida como consecuencia de que el Tribunal Supremo haya dictado la sentencia nº 557 de 22 de octubre de 2014 (Nº de Recurso: 2279/2012, Id Cendoj: 28079110012014100560), derivada de un recurso de casación presentado por un consumidor en relación con la posible nulidad de la cláusula del contrato de compraventa de vivienda en el que la sociedad vendedora había determinado que el pago del impuesto de Plusvalía (esto es, el “impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana”) era de cargo del comprador.
El Alto Tribunal, ya adelantamos, ha resuelto que la repercusión de la Plusvalía al comprador de una vivienda que tenga el carácter de consumidor es abusiva, y por tanto, es nula.
También el comprador podrá oponerse y negarse a abonarla cuando se le reclame el impuesto por parte del vendedor profesional en cumplimiento del contrato, si así se hubiese incluido (aunque desde 2006 ya está tipificada expresamente por Ley como una cláusula abusiva y nula para los contratos con profesionales).
Dichos tribunales consideran, además, que exigir el pago de la plusvalía municipal en estos supuestos (transmisión con pérdida) sería una vulneración del principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31 de la Constitución Española.
EJEMPLO:
A.- Una sociedad anónima vendió una vivienda en contrato privado, posteriormente elevado a escritura pública, en el que se hacía contar que todos los gastos, honorarios e impuestos, incluida el de Plusvalía, serían de cargo de la parte compradora.
B.- El Ayuntamiento de la localidad donde se ubicaba la vivienda cobró la Plusvalía a la sociedad vendedora, quien a continuación reclamó el importe de la misma a los compradores en virtud del contrato firmado.
C.- Como los compradores no abonaron el importe de la plusvalía, la vendedora les demandó en el año 2010 para reclamar el pago de la Plusvalía exigiendo el cumplimiento del contrato.
La argumentación de la compradora para oponerse al pago se fundamentó en lo siguiente:
- No había podido pactar en plano de igualdad las estipulaciones contractuales.
- La cláusula, carente de concreción – sobre la naturaleza del tributo, el importe y el sujeto pasivo -, generaba un desequilibrio en su perjuicio, ya que el pago carecía de contraprestación y era el vendedor el único que se beneficia.
- Se trata de una cláusula abusiva, pues estaba incluida en un contrato de adhesión – artículo 1 de la Ley 7/1998, de condiciones generales de la contratación.
- Además, era un contrato celebrado entre una profesional y una consumidora – artículo 1.2 de la Ley 7/1998 -, por lo que estaba sujeto, además de a los límites impuestos legalmente a la autonomía de la voluntad por el artículo 1255 del Código Civil, a los resultantes de los artículos 8, apartado 2, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
4.- El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda en marzo de 2011 y condenó a los compradores al pago del importe de la Plusvalía.
5.- La Audiencia Provincial de Madrid (sección 12ª) conoció del recurso de apelación, y en mayo de 2012 dictó sentencia revocando la sentencia del Juzgado, y desestimando la demanda, al considerar abusiva dicha estipulación, “al tratarse de un contrato de adhesión y ser evidente el desequilibrio que la litigiosa cláusula ocasionaba a la compradora – ya que la plusvalía no generaba beneficio alguno para ella, que se veía obligada a responder de una carga económica que originariamente recaía sobre la demandada, sin ninguna contraprestación o contrapartida -,así como su oposición a las reglas de la buena fe.”
Por razones temporales no pudo aplicarse la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, que modificó la disposición adicional primera de la 26/1984, de 19 de julio, e incluyó en el apartado 22, letra c ), de la relación de cláusulas abusivas que ésta contenía: ” la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional “. En cambio, aplicó la artículo 10.bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, norma vigente al firmar el contrato de compraventa.
6.- La sociedad vendedora recurrió en casación al Tribunal Supremo, que dicta sentencia en octubre de 2014, declarando que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda que sea consumidor es abusiva, y por ello, nula.
Fundamentos de Derecho de la sentencia del Tribunal Supremo:
1.- Desestimando los argumentos de la empresa vendedora, aprecia que sí concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa (sobre pago de la plusvalía), la norma del artículo 10.bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios (derogada por el Real Decreto Legislativo 1/2007, pero que era la vigente a la firma del contrato de compraventa) en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
2.- En la interpretación de la mencionada Directiva el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – sentencia de 16 de enero de 2014, C-226/12 – destacó que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.
3.- Esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, como adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales, es responsabilidad a título de sujeto pasivo de la parte vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.
4.- Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.
5.- El Tribunal Supremo recalca además que “la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores. Como indicamos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, una cosa es la validez del pacto con carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil, y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.
En su consecuencia se desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, de modo que la repercusión de la Plusvalía, en esas condiciones, al comprador una vivienda que sea consumidor se considera abusiva y nula.
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL: En definitiva, es preciso mencionar que la interpretación de la norma que actualmente está aplicando la Administración Tributaria, ya sea a nivel estatal o local, es contraria al principio constitucional de capacidad económica establecido en el artículo 31 de la Constitución. Es por ello, que el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de San Sebastián ha interpuesto recientemente cuestión de inconstitucionalidad en relación tanto con la Norma Foral como con la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Cuestión que ha sido admitida a trámite por el Pleno del Tribunal Constitucional por providencia de 28 de abril de 2015, declarándose competente para conocer de la misma.
RECLAMACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
En conclusión, dichas sentencias pueden servir para impugnar las liquidaciones de plusvalía municipal que hubieran podido ser satisfechas en ventas o daciones en pago de inmuebles con pérdidas, si bien deberá atenderse, caso por caso, al periodo de prescripción que pudiera ser aplicable, al procedimiento concreto que se hubiera seguido en cada caso para el pago de la plusvalía, y al carácter objetivo de la pérdida.
Igualmente, y por los mismos motivos expuestos anteriormente, en caso de realizar una venta con pérdidas podrán recurrirse las solicitudes de liquidación de la plusvalía municipal exigidas por los Ayuntamientos, las cuales aún no se hayan satisfecho, con el fin de lograr la anulación de las mismas.
El período de recuperación del impuesto en caso de éxito de la reclamación es de unos 6 meses si el Ayuntamiento lo estima o, en caso de tener que acudir a tribunales, el proceso se puede alargar hasta 2 años.
El período de prescripción es, en general, de 4 años desde la fecha legalmente establecida para la liquidación del impuesto. Si hace menos de 4 años que liquidó la plusvalía todavía está a tiempo de recuperar su dinero.
Tenga en cuenta que hasta que no agote la vía municipal no será necesario que pague ni tasas judiciales, ni abogado ni procurador, gastos que sí tendrá que abonar si tiene que recurrir en la vía contencioso administrativa. En cualquier caso, estos pronunciamientos por sí solos no van a hacer cambiar el criterio actual de los ayuntamientos. Si usted vende un inmueble con pérdidas, no deje por ello de pagar la plusvalía municipal que le exijan satisfacer. Apunte. No obstante, es muy posible que en el futuro haya nuevas sentencias en el mismo sentido y que los ayuntamientos tengan que replantear su postura. Por lo tanto, mientras eso sucede, una vez haya satisfecho la plusvalía municipal, plantéese recurrir la liquidación de su ayuntamiento y solicitar la devolución del importe ingresado indebidamente.
Si se encuentra en este caso, satisfaga el impuesto y, a continuación, plantéese recurrir la liquidación, NOSOTROS LO HAREMOS EN SU NOMBRE.
La información y, en su caso, el asesoramiento jurídico ofrecido en la sección Blog, es orientativo y no vinculante. Si necesita realizar una consulta jurídica cualificada, debe dirigirse siempre a un profesional debidamente cualificado. Si lo desea, puede contactar con nosotros en abogados@saenzabogados.eu