Recientemente, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo amplía el riesgo cubierto por la garantía sobre pagos a cuenta efectuados a la promotora y establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el pago a cuenta entregado al promotor, si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas.
La reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico”.
Asimismo, indica que: sic: “la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato”.
Iniciado el asunto del que es consecuencia esta Sentencia, iniciado ante un juzgado de Primera Instancia de Sevilla, éste declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas, y a pagar una determinada cuantía de euros, reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera ocupación, se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo establece que “expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista”.
La Audiencia Provincial de Sevilla, confirmando el precitado fallo del Juzgado de Primera Instancia de dicha capital, confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, “que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación”.
Por el contrario, la novedosa sentencia del Tribunal Supremo, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa afectada, y demandante, y condena a la compañía aseguradora, apartándose así tanto del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla, como de la dictada por el juzgado de instancia, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor.
El debate se centró en determinar hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador.
La sentencia pone de manifiesto que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la demolición de las viviendas.
Ante la disparidad de criterios de las Audiencias Provinciales, como se ha dejado dicho, el Tribunal Supremo, sienta el nuevo criterio al respecto y determina que: sic: “la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”.
La Sentencia indica que lo relevante para el comprador es que: sic “la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino”, añadiendo de forma irrefutable que: “la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.
Por consiguiente queda establecido por esta Sentencia del TS que: sic: “el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.
La sentencia parte del hecho de que existía un “peligro cierto y grave” de demolición sobre la vivienda, basado en anterior resolución judicial firme, por lo que la anterior situación, no se podía obviar, con la modificación del Plan General Municipal que había sido anulado, y así establece el Tribunal Supremo que: sic: “Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.
Para determinar finalmente la condena a la compañía aseguradora, el Tribunal supremo afirmó que: sic: “si hubiese cumplido con sus obligaciones,(La compañía aseguradora), entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, “habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro”. En consecuencia, es precisamente por esa falta de “diligencia”, por la que se condena a la promotora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.
Nuestro despacho, ha interpuesto demandas, con éxito, al respecto y, en un caso, demanda colectiva, que ha sido estimada en primera instancia y se encuentra, en la actualidad, pendiente de sentencia en segunda instancia, pero que, sin duda, siendo un caso similar al que dio origen a esta importante y novedosa Sentencia del Tribunal Supremo, nos será muy útil, en el caso que tuviéramos que acudir ante el Tribunal supremo, en Recurso de Casación.
Si se encuentra ante supuestos similares, no dude en contactar con nuestro despacho, donde le atenderemos de forma personalizadas y profesional en la solución a su caso.
Sáenz & asociados, Abogados.
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